Rổ tín dụng bất động sản đang được vẽ lại bằng công văn

Ai đang cầm một dự án có cấu phần khách sạn, lưu trú hay nghỉ dưỡng, đang vay hoặc sắp giải ngân, tuần này nên gọi cho cán bộ tín dụng và hỏi hai câu. Ngân hàng của mình có nằm trong danh sách 25 ngân hàng nhận Công văn 8509 của Ngân hàng Nhà nước không? Và cái trần đang chặn ngân hàng ấy là hạn mức tăng trưởng tín dụng chung, hay là trần riêng của mảng bất động sản?

Chỉ khi câu đầu được trả lời "có" và câu sau được trả lời "trần bất động sản" thì văn bản vừa ban hành mới thành tiền thật cho dự án. Các trường hợp còn lại, nó dừng ở mức tin tốt trên mặt báo.

Ba lần đổi cách đếm trong chưa đầy bốn tháng

Cái trần được nới đã có từ Công văn số 11686/NHNN-CSTT ngày 31/12/2025. Điểm 4 của công văn này yêu cầu tốc độ tăng dư nợ bất động sản của mỗi tổ chức tín dụng trong năm 2026 không vượt tốc độ tăng tín dụng chung của chính tổ chức đó.²

Từ cuối tháng 5, cách đếm dư nợ đã ba lần được chỉnh bằng công văn. Công văn số 4551/NHNN-CSTT ngày 29/5/2026 đưa phần tăng thêm của nhà ở xã hội và khu công nghiệp, khu chế xuất ra khỏi rổ bất động sản. Công văn số 5386/NHNN-TD ngày 22/6/2026 loại dư nợ phát sinh mới của 18 dự án trọng điểm khỏi phép tính tăng trưởng tín dụng hằng năm.³ Công văn 8509 là lần thứ ba.

Lần tháng 9 dựa trên Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 22/8/2026 của Bộ Chính trị, với mục tiêu đến năm 2030 đón 45 đến 50 triệu lượt khách quốc tế.⁴ Từ nghị quyết đến cách đếm của ngành ngân hàng mất chưa đầy một tháng.

Nới trần con, không nới trần chung

Phần lớn báo chí tuần qua đọc tin này là khách sạn, nghỉ dưỡng có thêm dư địa. Đọc vậy mới được một nửa. Công văn 8509 không cộng thêm đồng nào vào hạn mức tăng trưởng tín dụng chung của ngân hàng;⁵ nó chỉ nới cái trần con nằm bên trong.

Ngân hàng đã tiêu gần hết hạn mức chung thì khoản vay khách sạn vẫn xếp hàng như mọi khoản vay khác. Ngân hàng còn hạn mức chung nhưng đã chạm trần bất động sản mới thật sự được cởi trói, và nhóm này không ít.

Đến cuối tháng 6/2026, dư nợ bất động sản toàn hệ thống khoảng 5,146 triệu tỷ đồng, tăng 8,3% so với cuối năm 2025, chiếm 25,5% tổng dư nợ và bám sát tốc độ tăng tín dụng chung.⁶ Xuống tới từng ngân hàng, sức ép lộ rõ hơn: 13 ngân hàng đã công bố báo cáo tài chính bán niên có dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng 32% chỉ trong sáu tháng, thêm khoảng 321.402 tỷ đồng.⁷

Đọc theo cơ chế của hai công văn, tôi thấy có bốn tình huống:

Tình huống ở ngân hàng cho vay	Công văn 8509 có tạo thêm vốn cho khoản vay khách sạn?
Không có tên trong danh sách 25 ngân hàng	Chưa có căn cứ để coi là được áp dụng
Có tên, nhưng hạn mức tăng trưởng chung đã gần hết	Gần như không; khoản vay vẫn chờ hạn mức chung
Có tên, còn hạn mức chung, đang chạm trần bất động sản	Có; đây là nhóm được lợi thật
Có tên, còn dư cả hai trần	Ít khác biệt, vì ngân hàng vốn đã cho vay được

Danh sách 25 ngân hàng và những cái tên vắng mặt

Công văn chỉ gửi 25 ngân hàng có tên trong danh sách kèm theo. Theo bản danh sách Báo Đầu tư Chứng khoán đăng, không có Vietcombank, MB và HDBank.⁸ Khoản vay đặt ở ngân hàng ngoài danh sách thì đến giờ chưa có căn cứ nào để coi là được hưởng cách tính mới.

Với một vài ngân hàng khác, các báo đọc danh sách chưa khớp nhau. Cách chắc nhất vẫn là hỏi thẳng ngân hàng của mình và xin xác nhận bằng văn bản.

Lượng vốn giải phóng ngay nhỏ, cái cửa mở ra thì lớn

Cũng nên nói thẳng về quy mô. Trên địa bàn TP.HCM, dư nợ cho nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng đến cuối tháng 8/2026 mới khoảng 30.000 tỷ đồng, bằng 1,9% dư nợ bất động sản của địa bàn.⁹ Lượng vốn được giải phóng ngay vì thế không lớn. Cái công văn mở ra là chỗ cho dòng vốn chưa tới.

Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam ước tính muốn đạt khoảng 1,5 triệu buồng lưu trú thì phải xây thêm chừng 720.000 buồng, tốn 1,08 đến 1,8 triệu tỷ đồng cho xây dựng và thiết bị, tức 120.000 đến 200.000 tỷ đồng mỗi năm, chưa kể đất.¹⁰

Tôi làm một phép tính thô: nếu dư nợ bất động sản cả năm tăng theo nhịp nửa đầu 2026, tức khoảng 790.000 tỷ đồng, thì riêng tiền xây buồng đã chiếm 15 đến 25% phần tăng thêm ấy nếu phải chen chung một rổ. Tách ra từ bây giờ là dọn chỗ trước khi dòng vốn kịp tới.

Công văn không phải luật

Về pháp lý, cần tách bạch vì đây là chỗ dễ nhầm nhất. Công văn là văn bản điều hành gửi tổ chức tín dụng, không đăng công báo, không có trong cơ sở dữ liệu quốc gia về văn bản pháp luật. Bản gốc, nếu được công khai, chỉ nằm trên các trang dữ liệu tư nhân: toàn văn Công văn 4551 hiện có trên LuatVietnam, còn Công văn 8509 đến ngày viết bài vẫn chưa có.

Bài này viết trên các bản tin ngày 17, 18 và 19/9/2026 của nhiều cơ quan báo chí, khớp nhau về số hiệu, ngày ban hành và nội dung cốt lõi, nhưng chưa đối chiếu được toàn văn. Ai định mang thông tin này lên bàn đàm phán thì phải yêu cầu chính ngân hàng xác nhận bằng văn bản, đừng viện dẫn bài báo.

Ra khỏi rổ tăng trưởng, chưa ra khỏi phép tính vốn

Khung pháp lý ổn định nằm ở chỗ khác: Thông tư số 14/2025/TT-NHNN ngày 30/6/2025 về tỷ lệ an toàn vốn, có hiệu lực từ ngày 15/9/2025. Đến hết năm 2029, ngân hàng được chọn tính vốn theo Thông tư 14 hoặc Thông tư số 41/2016/TT-NHNN sau khi đăng ký; từ ngày 01/01/2030 tất cả phải theo Thông tư 14.¹¹

Tiêu chí	Công văn 8509/NHNN-CSTT	Thông tư 14/2025/TT-NHNN
Bản chất	Văn bản điều hành	Văn bản quy phạm pháp luật
Công khai	Không đăng công báo, chưa có toàn văn	Đăng công báo, tra cứu được
Trả lời câu hỏi	Năm nay ngân hàng còn được cho vay thêm không	Mỗi đồng cho vay ngốn bao nhiêu vốn tự có
Thời hạn	Đến 31/12/2026	Chuyển tiếp đến hết 2029, bắt buộc từ 01/01/2030
Với khoản vay khách sạn	Phần tăng năm 2026 ra khỏi rổ bất động sản	Vẫn là khoản phải đòi bất động sản

Thông tư 14 xác định khoản cho vay bất động sản theo mục đích vay: mua, thuê mua, xây dựng, sửa chữa hoặc kinh doanh bất động sản. Với khoản phải đòi được bảo đảm bằng bất động sản thương mại đủ tiêu chuẩn, hệ số rủi ro phụ thuộc vào tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản bảo đảm (LTV) và việc nguồn trả nợ có đến từ chính tài sản bảo đảm hay không.¹²

Nguồn trả nợ của khách hàng doanh nghiệp	LTV	Hệ số rủi ro
Không từ tài sản bảo đảm	Dưới 60%	Tối đa 60%
Không từ tài sản bảo đảm	Từ 60% trở lên	Theo hệ số khoản phải đòi doanh nghiệp (Điều 19)
Từ tài sản bảo đảm	Dưới 60%	75%
Từ tài sản bảo đảm	Từ 60% đến dưới 75%	100%
Từ tài sản bảo đảm	Từ 75% trở lên	120%
Bất động sản không đủ tiêu chuẩn, trả nợ từ tài sản bảo đảm	Không phân theo LTV	Từ 150%

Khoản vay của một công ty dự án, trả nợ bằng doanh thu phòng của chính khách sạn đang thế chấp, rơi vào nhóm "từ tài sản bảo đảm": 75% đến 120% tùy LTV, cao hơn mức tối đa 60% của khoản vay có nguồn trả nợ độc lập. Nói gọn, khoản vay ra khỏi rổ tăng trưởng nhưng không ra khỏi phép tính vốn.

Ở ngân hàng đã chuyển sang Thông tư 14, cho vay khách sạn vẫn đắt vốn, nên Công văn 8509 nới được khối lượng chứ không kéo được lãi suất. Ai chờ lãi suất giảm nhờ công văn này sẽ phải chờ lâu.

Về dài hạn, Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) đọc Thông tư 14 là nền để từng bước bỏ cơ chế room tín dụng.¹³ Nếu hướng đó thành hiện thực, thứ ràng buộc khoản vay khách sạn lâu dài là chi phí vốn chứ không phải cái rổ. Đòn bẩy bền hơn vì thế nằm ở cấu trúc. Chủ đầu tư có dòng tiền khác ngoài chính khách sạn có thể cân nhắc vay ở cấp doanh nghiệp và giữ LTV dưới 60% để khoản vay về nhóm hệ số thấp hơn. Công ty dự án chỉ sống bằng một tài sản thì gần như không có lựa chọn này.

Dự án hỗn hợp: đường ranh nằm ở nguồn trả nợ

Hệ quả thực chiến nằm ở hồ sơ. Khoản vay được xếp vào nhóm nào tùy mục đích sử dụng vốn mà ngân hàng ghi nhận, và những gì báo chí đăng về Công văn 8509 không kèm tiêu chí tách cho dự án hỗn hợp. Cùng một dự án, mỗi ngân hàng có thể xếp một kiểu.

Chỗ đắt nhất là phần lớn dự án đáng vay hôm nay đều hỗn hợp. Theo logic thẩm định thông thường, đường ranh dễ vạch nhất là nguồn trả nợ. Ba nhóm sau là suy luận của tôi, chưa phải hướng dẫn của cơ quan quản lý:

• Khách sạn, khu nghỉ dưỡng do chủ đầu tư vận hành, trả nợ bằng doanh thu lưu trú: sát nhất với nhóm được loại khỏi rổ.
• Condotel, biệt thự nghỉ dưỡng bán cho cá nhân, trả nợ bằng tiền khách mua: rất khó lập luận là "khách sạn" theo tinh thần công văn.
• Shophouse, đất ở phân lô: kinh doanh bất động sản theo nghĩa thông thường, nằm trong rổ.

Cách phòng thủ chắc nhất là tách ngay từ cấu trúc khoản vay: mỗi cấu phần một tiểu hạn mức và một khế ước nhận nợ riêng, gắn với đúng nguồn trả nợ của nó, để ngân hàng mã hóa được từng đồng giải ngân vào đúng nhóm.

Hạn dùng 31/12/2026 và lịch giải ngân 2027

Chi tiết dễ sót nhất là hạn dùng. Cách tính mới chỉ áp đến ngày 31/12/2026 và chỉ cho phần dư nợ tăng thêm trong năm nay. Khoản vay xây dựng dài hạn thường giải ngân rải hai, ba năm theo tiến độ, nên phần lớn tiền sẽ rút ra trong 2027 và 2028, nằm ngoài cửa sổ hiện có. Không ai bảo đảm năm 2027 giữ nguyên.

Ba việc làm được ngay trong tháng 10

1. Viết lại mục đích sử dụng vốn trong hồ sơ vay đang đàm phán, tách theo từng cấu phần công trình, bỏ lối gói chung một dòng "đầu tư dự án". Trước đây đó là chuyện câu chữ, giờ là chuyện phân loại.
2. Xin ngân hàng xác nhận bằng văn bản mình có trong danh sách nhận Công văn 8509 hay không và khoản vay đang được xếp vào nhóm nào, kèm cam kết báo trước khi cách xếp thay đổi. Lời từ chối cam kết tự nó cho biết điều kiện tín dụng mình đang nhận vững đến đâu.
3. Đàm phán lại điều khoản giải ngân: ngân hàng cam kết giải ngân theo tiến độ đã duyệt, còn chủ đầu tư được trả nợ trước hạn không mất phí để chuyển sang ngân hàng khác nếu bên cho vay dừng giải ngân.

Với các gói ưu đãi cho bất động sản, hãy nhìn thời gian cố định lãi suất trước khi nhìn con số lãi suất. Một gói 30.000 tỷ đồng của BIDV được báo chí nêu tuần qua có ba phương án cố định, từ 9,5%/năm trong 12 tháng đến 10,5%/năm trong 24 tháng.¹⁵ Hai năm ưu đãi trên khoản vay mười lăm năm chỉ là phần đầu; biên độ thả nổi sau ưu đãi mới là con số phải chốt.

Phần ngược lại cũng phải nói cho đủ

Điều hành bằng công văn có lý do chính đáng: nó nhanh, và trong một năm định hướng tăng trưởng tín dụng khoảng 15%, cơ quan quản lý cần công cụ xoay chuyển trong vài tuần, không đợi vài quý. PGS.TS Đặng Ngọc Đức gọi đây là nới room có chọn lọc, chưa phải nới cho toàn bộ tín dụng bất động sản, và tôi đồng ý với cách gọi ấy.¹⁶

Giữa việc để dòng vốn nghẽn và việc khơi nó bằng một văn bản điều hành tạm thời, lựa chọn thứ hai tốt hơn cho nền kinh tế. Tôi không phản đối chính sách. Tôi chỉ ra ai đang gánh phần bất định của nó. Ngân hàng phân loại lại danh mục thì tốn công. Doanh nghiệp dự án bị phân loại lại thì tốn dự án.

Điều chưa đủ dữ liệu để nói chắc

Chưa có toàn văn Công văn 8509, tôi chưa biết văn bản có tiêu chí tách cấu phần cho dự án hỗn hợp hay không, mà đó lại là phần quyết định với đa số hồ sơ. Tôi cũng chưa đối chiếu Điều 16 Thông tư 14 để biết một khách sạn đang xây, chưa hoàn công, được xếp là bất động sản đủ hay không đủ tiêu chuẩn; câu trả lời có thể đẩy hệ số từ 75% lên 150%.

Mười năm qua, người làm tài chính dự án quen coi rủi ro pháp lý nằm ở luật và nghị định, thứ có số hiệu, có ngày hiệu lực, tra được và viện dẫn được vào hợp đồng. Một phần rủi ro thật đã chuyển xuống tầng văn bản điều hành, nơi không có những thứ ấy. Hợp đồng tín dụng dự án ký từ nay nên có một điều khoản riêng cho tình huống cách đếm room thay đổi, và điều khoản ấy cần có trước khi mùa lập kế hoạch vốn 2027 bắt đầu.