Ba tuần trước ngày 01/10: Luật Phát triển đô thị đưa quyền quyết dự án về Hội đồng nhân dân Thành phố

Việc phải làm ngay trong tháng 9 này, với bất kỳ ai đang cầm một dự án đô thị ở Thành phố Hồ Chí Minh, là mở lại mô hình tài chính và rà từng giả định thể chế nằm dưới nó. Từ ngày 01/10/2026, một phần đáng kể những giả định ấy không còn được quyết ở cấp trung ương nữa mà được quyết tại Hội đồng nhân dân Thành phố. Ai vẫn tính tiến độ pháp lý theo thói quen chờ nghị định, chờ thông tư sẽ tính sai, và cái sai đó rơi vào dòng tiền năm đầu.

Bài này đọc luật từ ghế người thu xếp vốn: cái gì đổi chủ thể quyết định, mốc thời gian nào thật sự quan trọng, và ba tuần tới phải làm gì.

Thẩm quyền tài chính được đặt lại

Phần đáng đọc nhất của luật, đọc từ ghế người thu xếp vốn, không nằm ở những chương về quy hoạch mà nằm ở Điều 33. Hội đồng nhân dân Thành phố được quy định việc phát hành trái phiếu chính quyền địa phương, trái phiếu dự án, trái phiếu công trình, trái phiếu đô thị, trái phiếu xanh, và việc vay từ các tổ chức tài chính trong nước, nước ngoài, quốc tế để triển khai dự án đầu tư của Thành phố, với điều kiện giữ được các chỉ tiêu an toàn nợ công.² Cùng với đó là thẩm quyền điều chỉnh cục bộ quy hoạch tổng thể, các cơ chế cho khu thương mại tự do, khu logistics tích hợp, khu công nghệ cao, mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng, và một nhóm quy định riêng cho đô thị lấn biển.³

Với người làm tài chính dự án, đây là thay đổi về bản chất của rủi ro chứ không phải một cải tiến thủ tục. Trước đây, rủi ro pháp lý của dự án đô thị chủ yếu là rủi ro chờ đợi: chờ nghị định, chờ thông tư, chờ một văn bản trả lời từ bộ chuyên ngành, và cái giá của nó đo bằng thời gian. Từ 01/10, nó chuyển thành rủi ro năng lực và rủi ro quyết định của chính quyền địa phương.

Bên cho vay sẽ phải thẩm định một thứ mà bộ hồ sơ tín dụng truyền thống không có chỗ để ghi, là chất lượng và độ ổn định của hệ thống văn bản do Thành phố ban hành. Loại rủi ro này khó định lượng hơn, nhưng bù lại rút ngắn đáng kể quãng đường từ chủ trương đến giải ngân, mà với dự án hạ tầng thì thời gian luôn là khoản chi phí lớn nhất không ai ghi vào bảng dự toán.

Năm tuần và 249 đầu văn bản

Cửa sổ nhạy cảm nhất là những tuần này. Thành phố đã xác định 249 nội dung văn bản phải chuẩn bị để luật đi vào vận hành, gọi là lộ trình "thần tốc 40 ngày đêm". Trong đó có danh mục 117 văn bản quy phạm pháp luật gồm 70 nghị quyết của Hội đồng nhân dân phải ban hành ngay để có hiệu lực cùng ngày với luật, 48 quyết định của Ủy ban nhân dân trong đó 26 quyết định phải ban hành ngay, và 3 quyết định của Chủ tịch Ủy ban nhân dân.⁴

Mốc	Việc phải xong
29/8/2026	Hoàn thành hồ sơ ban đầu các dự thảo nghị quyết của Hội đồng nhân dân
05/9/2026	Hoàn thành hồ sơ ban đầu các dự thảo quyết định của Ủy ban nhân dân
06/9 và 11/9/2026	Xong tham vấn bộ, ngành trung ương cho dự thảo nghị quyết, rồi dự thảo quyết định
08/9 và 14/9/2026	Xong lấy ý kiến đối tượng chịu tác động trực tiếp cho dự thảo nghị quyết, rồi dự thảo quyết định
17/9 và 21/9/2026	Sở Tư pháp xong thẩm định dự thảo nghị quyết, rồi dự thảo quyết định
01/10/2026	Luật và 70 nghị quyết, 26 quyết định đợt đầu cùng có hiệu lực

Con số này không khớp với kế hoạch công bố hồi tháng 7, khi Ban Pháp chế Hội đồng nhân dân dự kiến 154 nghị quyết gồm 131 nghị quyết quy phạm và 23 nghị quyết cá biệt, chia nhiều đợt kéo sang cả năm 2027.⁵ Hai con số khác phạm vi và khác thời điểm: 70 là đợt phải xong ngày 01/10, 131 là tổng cả lộ trình. Điều cần giữ lại chỉ có một: hơn một trăm văn bản nền được viết trong khoảng năm tuần, và phần lớn nội dung thực chất của luật nằm trong đám văn bản đó chứ không nằm trong 66 điều.

Ngưỡng vốn Điều 48 định hình lại quy mô thương vụ

Với nhóm dự án quy mô lớn ở khu kinh tế đặc biệt, luật đặt một bộ ngưỡng vốn cụ thể để được xếp vào danh mục ưu tiên thu hút nhà đầu tư chiến lược.⁶

Lĩnh vực	Quy mô vốn tối thiểu
Du lịch đường thủy nội địa, trung tâm logistics, khu phi thuế quan, khu công nghệ cao	1.000 tỷ đồng
Cơ sở y tế chất lượng cao, cơ sở giáo dục chất lượng cao	1.000 tỷ đồng
Trung tâm sinh thái biển, nuôi biển công nghệ cao, công viên biển	1.500 tỷ đồng
Hạ tầng cảng hàng không, sân bay, bến cảng; dịch vụ cảng biển, du thuyền; giao thông nối đảo	2.300 tỷ đồng
Năng lượng sạch, chế biến chế tạo công nghệ cao, cơ khí chính xác, dự trữ quốc gia về năng lượng và khoáng sản chiến lược, trung tâm nghiên cứu dược phẩm	6.000 tỷ đồng
Nhiên liệu hàng không, bảo dưỡng sửa chữa tàu bay, dịch vụ kỹ thuật hàng không	6.000 tỷ đồng
Đóng mới, sửa chữa tàu biển, công nghiệp phụ trợ đóng tàu, tàu du lịch, du thuyền	6.000 tỷ đồng
Khách sạn, nghỉ dưỡng cao cấp, khu vui chơi giải trí tổng hợp, du lịch phức hợp cao cấp	10.000 tỷ đồng; có casino thì tương đương từ 2 tỷ đô la Mỹ

Kèm theo là nghĩa vụ giải ngân: dự án dưới 10.000 tỷ đồng phải giải ngân toàn bộ vốn trong 5 năm kể từ ngày bàn giao đất hoặc khu vực biển, từ 10.000 đến dưới 50.000 tỷ đồng thì 7 năm.⁶ Những con số này định hình lại quy mô thương vụ. Dự án 700 tỷ đồng đứng ngoài cuộc chơi ưu đãi, và cách duy nhất để bước vào là hợp vốn hoặc mở rộng phạm vi đầu tư, tức một quyết định về cấu trúc sở hữu chứ không phải một xử lý kỹ thuật về hồ sơ. Còn với dự án đã đủ ngưỡng, lịch giải ngân 5 hoặc 7 năm là ràng buộc cứng phải đưa vào mô hình ngay từ đầu, vì nó quyết định nhịp rút vốn vay và thời gian ân hạn.

Ba mốc thời gian, không phải một

Người đọc lướt sẽ nhớ mỗi ngày 01/10. Điều 63 và Điều 64 xếp lịch phức tạp hơn thế, và với dự án đang chạy theo Nghị quyết 98/2023/QH15 thì lịch này quan trọng hơn cả 62 điều trước đó.⁷

Mốc	Điều gì xảy ra	Căn cứ
24/8/2026	Thành phố được xây dựng, ban hành văn bản thi hành luật ngay từ ngày luật được thông qua	Khoản 2 Điều 63
01/9/2026	Quy định về trình tự xây dựng, ban hành văn bản quy phạm pháp luật của Thành phố có hiệu lực	Khoản 2 Điều 63, khoản 4 Điều 7
01/10/2026	Luật có hiệu lực; các quy định liên quan của Nghị quyết 136/2024/QH15 về Đà Nẵng hết hiệu lực	Khoản 1 và 5 Điều 63
Kỳ tính thuế 2027	Các ưu đãi thuế tại Điều 39, Điều 48, Điều 52 bắt đầu áp dụng	Khoản 3 Điều 63
01/4/2027	Nghị quyết 98/2023/QH15 hết hiệu lực, trừ khoản 9 Điều 5 và khoản 7 Điều 6 kéo đến 01/01/2031	Khoản 4 Điều 63

Điểm then chốt nằm ở khoản 4 Điều 64: cơ chế, dự án đang thực hiện theo Nghị quyết 98 tiếp tục theo nghị quyết đó, trừ trường hợp Ủy ban nhân dân Thành phố quyết định áp dụng luật mới. Tức là từ 01/10/2026 đến 01/4/2027 có một quãng hai cơ chế cùng tồn tại, và quyền chọn cơ chế nào nằm ở Ủy ban nhân dân, không nằm ở nhà đầu tư. Dự án đã có kết quả lựa chọn nhà đầu tư, gói thầu đã quyết định thì cũng theo luật tại thời điểm quyết định, trừ khi Ủy ban nhân dân chọn áp luật mới.

Phần ngược lại cũng phải nói cho đủ

Phân cấp không tự sinh ra dự án vay được. Ngân hàng vẫn thẩm định theo dòng tiền, tài sản bảo đảm và chỉ số khả năng trả nợ; một cơ chế thông thoáng ở đầu thủ tục không làm dự án có thêm đồng doanh thu nào.

Rủi ro thứ hai nằm ở chính tốc độ. Hơn một trăm văn bản viết trong năm tuần thì khả năng phải sửa trong sáu tháng đầu là cao, mà mỗi lần sửa là một lần hồ sơ dự án phải chỉnh theo.

Rủi ro thứ ba là luật không cắt hẳn sợi dây với trung ương như cách nói "không nghị định, không thông tư" gợi lên. Khoản 6 và khoản 7 Điều 63 vẫn giao Chính phủ quy định chế độ ưu tiên hải quan, kiểm tra giám sát hải quan với khu phi thuế quan, khu cảng mở, và mô hình khu thương mại tự do, đô thị lấn biển cho các tỉnh thành chưa được áp dụng luật.⁷ Dự án nào có cấu phần hải quan hoặc phi thuế quan thì vẫn phải chờ nghị định, và phải ghi mốc chờ đó vào lịch pháp lý.

Bốn việc trong ba tuần tới

1. Mở lại mô hình tài chính, đánh dấu từng giả định thể chế đang dựa vào văn bản trung ương và đổi sang văn bản Thành phố tương ứng, kèm ngày dự kiến ban hành.
2. Xếp dự án vào đúng ô chuyển tiếp của Điều 64: đang theo Nghị quyết 98, đã có quyết định lựa chọn nhà đầu tư, hay chuẩn bị đầu tư mới; rồi hỏi bằng văn bản Ủy ban nhân dân có định áp luật mới cho dự án hay không.
3. Đối chiếu quy mô vốn với Điều 48 nếu dự án ở khu kinh tế đặc biệt, và tính lịch giải ngân 5 hoặc 7 năm vào nhịp rút vốn.
4. Rà điều kiện tiên quyết giải ngân trong hợp đồng tín dụng, viết lại những điều kiện neo vào thẩm quyền sắp đổi chủ thể, và bổ sung điều khoản cho quãng hai cơ chế đến 01/4/2027.

Chỉ báo cần theo dõi trong ba tuần tới là số văn bản Thành phố thực sự ban hành so với danh mục 70 nghị quyết và 26 quyết định đợt đầu. Nó cho biết ngày 01/10 là ngày một cơ chế mới bắt đầu chạy, hay là ngày mở ra một quãng trống giữa luật đã có hiệu lực và văn bản chưa kịp ban hành. Tính đến ngày 09/9, tôi chưa thấy bản tổng hợp công khai nào về tiến độ ban hành thực tế; ai có dự án ở Thành phố thì nên tự hỏi sở chủ trì, đừng chờ báo chí.