Thửa đất đã có số của nó: Nghị định 326/2026, Luật Tiếp cận thông tin và ba điều khoản tín dụng phải viết lại trong tháng 10

Việc nên làm trong tháng 10 này, với ai đang cầm một hồ sơ vay dự án gắn với đất: lấy danh sách thửa đất trong hồ sơ, đối chiếu từng thửa với dữ liệu đã có trong cơ sở dữ liệu đất đai của địa phương, và ghi lại chỗ nào lệch. Một tháng sau ngày hai văn bản cùng có hiệu lực, phần sự thật về đất của dự án bắt đầu được chuẩn hóa theo một chuẩn chung, và hồ sơ nào chưa khớp với chuẩn ấy sẽ là hồ sơ bị hỏi đầu tiên.

Hai văn bản, một khóa chính cho bất động sản

Nghị định 326 không viết cho ngành bất động sản. Nó viết cho mọi "địa điểm", từ cột mốc biên giới, trạm bơm, ga đường sắt đến cửa hang động, và thửa đất đứng ở mục XVII của Phụ lục, mã đối tượng LA01.³ Nhưng với người làm tài chính dự án, mục XVII mới là mục có tiền. Điều 4 quy định mã định danh địa điểm là dãy số tự nhiên gồm 12 chữ số do Cơ sở dữ liệu định danh địa điểm xác lập, mỗi địa điểm một mã riêng biệt, không trùng lặp, ổn định lâu dài. Điều 3 bổ sung hai nguyên tắc đáng đọc kỹ: mã được cấp dựa trên dữ liệu từ cơ sở dữ liệu quốc gia và chuyên ngành, và việc cấp mã không thay thế chức năng quản lý nhà nước của các cơ quan.¹

Trong ngôn ngữ của người dựng mô hình, đây là lần đầu bất động sản ở Việt Nam có một khóa chính thống nhất toàn quốc. Trước nay, một thửa đất xuất hiện trong hồ sơ dự án dưới nhiều tên gọi: số thửa và số tờ bản đồ trên giấy chứng nhận, số hiệu trong quyết định giao đất, địa chỉ trong hợp đồng thế chấp, tọa độ trong bản vẽ quy hoạch, và thường thì bốn thứ ấy không khớp nhau từng chữ. Khâu khớp thủ công đó là nơi phát sinh phần lớn rủi ro pháp lý trong tài chính dự án gắn với đất, và cũng là nơi ngân hàng tính thêm vào lãi suất một phần bù mà không ai gọi tên.

Tra được gì, và không tra được gì

Chỗ nhiều bản tin đầu tháng 9 đọc hụt là phạm vi công khai. Điều 5 liệt kê mười bảy trường thông tin của một địa điểm, nhưng Điều 7 chia chúng làm hai lớp. Lớp công khai, tra được trên VNeID, gồm mã định danh, loại đối tượng, địa chỉ, lối tiếp cận, mã bưu chính, tọa độ theo VN-2000 hoặc WGS-84, trạng thái hoạt động, tên địa điểm, dấu hiệu nhận biết và địa chỉ các thành phần thuộc địa điểm. Lớp không công khai gồm thông tin của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, kết cấu, địa không gian ba chiều, cơ quan chủ quản dữ liệu, và cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu, sử dụng địa điểm.⁴

Nhóm thông tin	Lớp dữ liệu theo khoản 3 Điều 7	Ai tra được, bằng đường nào
Mã 12 chữ số, loại đối tượng, địa chỉ, lối tiếp cận, mã bưu chính, tọa độ, trạng thái sử dụng, tên, dấu hiệu nhận biết	Công khai	Mọi tổ chức, cá nhân, trên VNeID
Thông tin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu, người sử dụng; cơ quan chủ quản dữ liệu; kết cấu; không gian ba chiều	Không công khai	Chính chủ, qua VNeID; cơ quan nhà nước qua nền tảng chia sẻ dữ liệu; bên khác phải được chủ sở hữu đồng ý
Dữ liệu định danh cho tổ chức ngoài các nhóm trên, ví dụ ngân hàng, công ty tư vấn	Theo điểm đ khoản 2 Điều 7	Qua tổ chức cung cấp dịch vụ xác thực điện tử, có phí; thông tin khác cần chủ sở hữu đồng ý

Hệ quả cho người thu xếp vốn khá rõ: ngân hàng không "lên VNeID tra chủ sở hữu" được, và cũng không được nhận lại dữ liệu mà chủ đầu tư đã khai thác rồi chuyển sang, vì khoản 6 Điều 8 cấm chuyển giao, chia sẻ thông tin khai thác từ cơ sở dữ liệu cho bên thứ ba dưới mọi hình thức, trừ khi có yêu cầu hoặc sự đồng ý của chủ thể dữ liệu theo pháp luật bảo vệ dữ liệu cá nhân.⁵ Nghĩa là sự đồng ý của chủ sở hữu đất trở thành một điều khoản phải có trong hồ sơ tín dụng; trước nay nó là chuyện tiện thể.

Con số sau một tháng

Mã chỉ cấp được khi dữ liệu gốc đã có. Với thửa đất, dữ liệu gốc nằm ở cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai do Bộ Nông nghiệp và Môi trường quản lý, và tiến độ của nó quyết định tốc độ thật của Nghị định 326. Báo cáo ngày 21/9/2026 của Bộ gửi Phó Thủ tướng Hồ Quốc Dũng cho biết đến ngày 15/9, cả nước có 105,07 triệu thửa đất tại 34 tỉnh, thành phố; 68,3 triệu thửa đã được đồng bộ dữ liệu; 47,77 triệu thửa đạt tiêu chí "đúng, đủ, sạch, sống"; 20,53 triệu thửa cần bổ sung, xác thực; và 36,77 triệu thửa chưa hoàn thành dữ liệu, con số này tăng 2,06 triệu so với ngày 25/8. Bộ đề nghị điều chỉnh thời hạn hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đến tháng 12/2027.⁶

Đặt cạnh mốc đầu năm thì thấy cả hai chiều. Thông báo số 239/TB-VPCP ngày 09/5/2026 ghi cả nước có 106 triệu thửa, trong đó 23,5 triệu thửa đạt chuẩn, 38,9 triệu thửa có dữ liệu nhưng chưa đạt, 43,2 triệu thửa chưa được xây dựng cơ sở dữ liệu; Phó Thủ tướng khi ấy kết luận nhiệm vụ phải hoàn thành trong năm 2026, "không còn dư địa để chậm trễ, lùi hoặc giãn tiến độ".⁷ Bốn tháng sau, nhóm đạt chuẩn tăng gấp đôi, nhưng nhóm chưa có dữ liệu vẫn còn hơn một phần ba, và chính cơ quan chủ trì đã xin lùi một năm so với thời hạn tháng 12/2026 của Chỉ thị số 05/CT-TTg.⁸

Nhóm thửa đất	Ngày 09/5/2026	Ngày 15/9/2026	Thay đổi
Đạt tiêu chí "đúng, đủ, sạch, sống"	23,5 triệu	47,77 triệu	tăng 24,27 triệu
Có dữ liệu, cần làm sạch, bổ sung, xác thực	38,9 triệu	20,53 triệu	giảm 18,37 triệu
Chưa được xây dựng cơ sở dữ liệu	43,2 triệu	36,77 triệu	giảm 6,43 triệu
Tổng số thửa đất cả nước	106 triệu	105,07 triệu	khác biệt do rà soát lại
Thời hạn hoàn thành	tháng 12/2026	đề nghị tháng 12/2027	chưa có quyết định chính thức

Một chi tiết cần tách bạch: con số khoảng 69,7 triệu thửa "đã được cấp mã định danh" mà báo chí dẫn trước ngày 01/9 là mã trong cơ sở dữ liệu đất đai, do ngành tài nguyên gắn khi đưa thửa đất vào cơ sở dữ liệu, không phải mã 12 chữ số theo Nghị định 326.⁹ Nghị định 326 đặt lên trên lớp mã ấy một tầng mã thống nhất cho mọi loại đối tượng, có khả năng ánh xạ với các hệ thống mã đang áp dụng, theo khoản 2 Điều 10 giao Bộ Khoa học và Công nghệ phối hợp hướng dẫn. Đến ngày viết bài, tôi chưa tìm được số liệu công bố về số địa điểm đã được cấp mã 12 chữ số.

Luật Tiếp cận thông tin: mặt bên kia của cùng một đồng hồ

Nghị định 326 chuẩn hóa dữ liệu về đất; Luật Tiếp cận thông tin buộc cơ quan nhà nước công khai phần dữ liệu quyết định giá trị của đất. Khoản 1 Điều 17 liệt kê những thứ phải công khai, trong đó có bốn điểm chạm thẳng vào thẩm định dự án: điểm k về quy hoạch cấp quốc gia, vùng, tỉnh, quy hoạch đô thị và nông thôn; điểm l về kế hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư liên quan đến dự án trên địa bàn, mốc giới sử dụng đất trong hành lang bảo vệ an toàn; điểm m về danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở đang triển khai trên địa bàn, kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; và điểm g về thông tin dự án đầu tư kinh doanh.²

Luật còn gắn đồng hồ vào nghĩa vụ ấy. Khoản 4 Điều 18: nếu pháp luật chuyên ngành chưa quy định thời điểm, chậm nhất 05 ngày làm việc kể từ ngày tạo ra thông tin, cơ quan phải công khai. Khoản 4 Điều 22: công dân cho rằng thông tin công khai không chính xác thì kiến nghị, cơ quan phải kiểm tra và trả lời trong 10 ngày. Và khoản 3 Điều 31, điều khoản chuyển tiếp ít người để ý: thông tin tại khoản 1 Điều 17 do cơ quan nhà nước tạo ra hoặc nắm giữ trước ngày 01/9/2026 mà luật cũ chưa buộc công khai thì phải công khai trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày luật có hiệu lực, tức chậm nhất ngày 01/3/2027.¹⁰

Đọc chồng hai văn bản từ ghế người thu xếp vốn thì thấy một việc: từ ngày 01/3/2027, lý do "không tra được" cho phần lớn thông tin quy hoạch, giá đất, thu hồi đất của một dự án sẽ không còn đứng được, với cả hai phía bàn đàm phán. Chủ đầu tư hết chỗ để nói dự án sạch hơn thực tế; ngân hàng cũng hết chỗ để tính phần bù cho một rủi ro mà họ có thể tự kiểm tra trong năm ngày.

Vì sao chuyện này nằm trong lãi suất

Phần bù rủi ro pháp lý trong lãi suất cho vay dự án ở Việt Nam chưa bao giờ được niêm yết, nhưng ai từng ngồi hai phía bàn đều biết nó có. Nó nằm ở tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản bảo đảm bị cắt thấp hơn khi hồ sơ đất chưa sạch, ở điều kiện tiên quyết giải ngân neo vào "văn bản xác nhận" của một cơ quan nào đó, ở khoản dự phòng ngân hàng phải trích khi tài sản thế chấp có tranh chấp. Mỗi thứ ấy là một cách định giá cho cùng một thứ: chi phí xác minh sự thật về đất bằng tay.

Một khóa chính thống nhất không xóa chi phí ấy ngay, nhưng đổi bản chất của nó. Khi mọi hồ sơ của dự án đều dẫn về cùng một mã 12 chữ số, việc khớp hồ sơ từ công việc của chuyên viên tín dụng thành phép so dữ liệu; sai lệch nếu có sẽ hiện ra ngay ở khâu nhập liệu, sớm hơn nhiều so với lúc nó lộ ra ở phòng công chứng ba năm sau. Khoản 1 Điều 7 còn đi thêm một bước với cơ quan nhà nước: không được yêu cầu thành phần hồ sơ nếu thông tin đã có trong cơ sở dữ liệu định danh địa điểm.⁵ Ngân hàng không bị ràng buộc bởi câu ấy, nhưng ngân hàng nào vẫn đòi bản sao công chứng của thứ đã có trong cơ sở dữ liệu quốc gia sẽ phải giải thích với khách hàng vì sao.

Ba cảnh báo ngược chiều

Cảnh báo thứ nhất: mã không phải chứng nhận pháp lý. Khoản 3 Điều 3 nói thẳng việc cấp mã không thay thế chức năng quản lý nhà nước của các cơ quan.¹ Một thửa đất có mã vẫn có thể đang tranh chấp, đang thế chấp ở nơi khác, hoặc nằm trong quy hoạch thu hồi; những thông tin ấy hoặc thuộc lớp không công khai, hoặc nằm ở cơ sở dữ liệu khác. Ai dùng mã thay cho thẩm định là dùng sai công cụ.

Cảnh báo thứ hai: lộ trình là cuốn chiếu, và giai đoạn quá độ mới là lúc dễ vấp. Điều 17 Nghị định 326 chia đối tượng làm hai nhóm, nhóm đủ thông tin tối thiểu được đồng bộ ngay, nhóm chưa đủ đi theo lộ trình do các bộ xây dựng với Bộ Công an.¹ Với 36,77 triệu thửa chưa có dữ liệu, một dự án có thể rơi vào cảnh ba thửa có mã, hai thửa chưa, và hồ sơ vay phải tự mô tả được tình trạng lệch ấy, không chờ nó biến mất. Nếu đề nghị lùi đến tháng 12/2027 được chấp thuận, cảnh ấy kéo dài qua cả năm sau.

Cảnh báo thứ ba: nghĩa vụ công khai không phải cam kết bảo hành độ chính xác. Luật Tiếp cận thông tin xử lý thông tin sai bằng cơ chế đính chính tại Điều 22; Nghị định 326 xử lý sai lệch giữa các hồ sơ bằng cách giao cơ quan quản lý đối tượng "thống nhất điều chỉnh" trước khi cập nhật, theo điểm d khoản 3 Điều 6, và cho tổ chức, cá nhân quyền phản ánh sai sót theo điểm c cùng khoản.¹¹ Không điều nào quy định trách nhiệm bồi thường khi bên thứ ba dựa vào dữ liệu sai mà thiệt hại. Trong hợp đồng, dữ liệu công khai là căn cứ để hỏi, chưa thể là căn cứ để miễn trách.

Việc làm ngay trong tháng 10

Với bên thu xếp vốn và ngân hàng, có ba điều khoản nên viết lại ngay từ hợp đồng đang đàm phán.

1. Cam kết bảo đảm của bên vay về đất nên neo vào dữ liệu định danh: bên vay cam kết thông tin thửa đất trong hồ sơ khớp với dữ liệu trong cơ sở dữ liệu đất đai và cơ sở dữ liệu định danh địa điểm tại ngày ký, cam kết thông báo khi phát hiện sai lệch, và cam kết đã nộp phản ánh với sai lệch đã biết. Đây là cam kết kiểm tra được, khác với cam kết chung chung "đất không có tranh chấp".
2. Điều kiện tiên quyết giải ngân nên tách làm hai nấc: nấc thứ nhất là thửa đất đã có mã định danh và dữ liệu công khai khớp hồ sơ; nấc thứ hai, cho thửa chưa có mã, là bằng chứng hồ sơ đã nộp vào cơ sở dữ liệu địa phương kèm thời hạn cam kết. Không nên để cả khoản vay chờ thửa cuối cùng.
3. Một điều khoản đồng ý khai thác dữ liệu: chủ sở hữu đất đồng ý cho ngân hàng khai thác thông tin không công khai của địa điểm trong phạm vi khoản vay, đúng khoản 2 Điều 7 và khoản 6 Điều 8 Nghị định 326 và pháp luật bảo vệ dữ liệu cá nhân. Thiếu điều khoản này, ngân hàng sẽ phải xin lại từng lần.

Việc thứ tư không nằm trong hợp đồng: dựng ngay một bộ tra cứu công khai cho từng dự án theo khoản 1 Điều 17 Luật Tiếp cận thông tin, gồm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất, danh mục thu hồi và danh mục dự án nhà ở đang triển khai trên địa bàn, có ngày tra và đường dẫn. Từ ngày 01/3/2027, bộ tra cứu ấy là thứ ngân hàng sẽ tự làm; làm trước thì mình cầm đằng chuôi.

Chỗ cần nói ngược lại

Kỳ vọng phần bù rủi ro pháp lý trong lãi suất hạ xuống là kỳ vọng của tôi, chưa có số liệu nào chứng minh. Ngân hàng định giá rủi ro theo tổn thất đã xảy ra trong danh mục của họ, và danh mục ấy chưa có khoản vay nào đi trọn vòng đời trên dữ liệu định danh. Phải vài năm nữa mới có bằng chứng, và từ nay đến đó, điều mã định danh làm được là giảm chi phí xác minh, chưa phải giảm giá vốn.

Chiều ngược thứ hai nằm ở lịch lập pháp. Luật Đất đai, cái gốc của cơ sở dữ liệu đất đai, nằm trong nhóm ba dự án luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản sẽ trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ hai khóa XVI, khai mạc ngày 17/10/2026. Tôi đã phân tích hệ quả của đợt sửa ấy với điều khoản thay đổi pháp luật trong hợp đồng dự án ở bài ngày 21/9; với bài này, điều cần nhớ là Nghị định 326 căn cứ Luật Đất đai số 31/2024/QH15, và khi luật gốc đổi thì phần dẫn chiếu trong hợp đồng phải đổi theo. Đừng viết số điều, viết "quy định có hiệu lực tại thời điểm áp dụng".

Điều chưa đủ dữ liệu để nói chắc

Ba điều tôi chưa kiểm được, nên không viết thành kết luận. Thứ nhất, chưa có số liệu công bố về số địa điểm đã được cấp mã 12 chữ số theo Nghị định 326 và chưa thấy Bộ Công an công bố quy trình định danh địa điểm theo khoản 2 Điều 9. Thứ hai, chưa xác minh được tính năng tra cứu dữ liệu định danh địa điểm trên VNeID đã vận hành thực tế đến mức nào; các bản tin ngày 01/9 đều thuật lại quy định, không mô tả giao diện. Thứ ba, đề nghị lùi thời hạn đến tháng 12/2027 mới là đề nghị của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, chưa có văn bản chấp thuận của Chính phủ hoặc Thủ tướng Chính phủ; mọi tính toán trong bài vẫn lấy tháng 12/2026 làm mốc pháp lý đang có hiệu lực.

Điều rút ra thì gọn. Trong nghề làm hồ sơ dự án, phần đắt nhất chưa bao giờ là mua đất, mà là chứng minh mảnh đất ấy đúng là mảnh đất trong hồ sơ. Từ tháng 9 này, Nhà nước bắt đầu gắn cho mỗi thửa một con số để việc chứng minh ấy thành phép so. Việc của người thu xếp vốn là viết con số ấy vào hợp đồng trước khi ngân hàng viết nó vào điều kiện từ chối.