Khoảng trống chín mươi chín ngày: ký hợp đồng dự án khi Luật Đất đai đang được thay

Việc phải làm ngay với mọi hợp đồng dự án đang nằm trên bàn đàm phán mùa này là mở lại điều khoản thay đổi pháp luật và viết lại nó cho một thay đổi đã được báo trước, thay vì để nguyên cái khung vốn chỉ dùng được cho rủi ro bất ngờ. Kỳ họp thứ hai của Quốc hội khóa XVI khai mạc ngày 17/10/2026, dự kiến bế mạc ngày 21/11/2026,¹ và trong khối lượng lập pháp của kỳ họp có Luật Đất đai (sửa đổi), được xem xét thông qua cùng Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).² Nếu mốc hiệu lực trong dự thảo được giữ nguyên, giữa ngày biểu quyết và ngày luật mới bắt đầu sống chỉ còn chín mươi chín ngày trọn vẹn. Mọi hồ sơ ký trong khoảng đó đều được dựng trên một bộ luật đã biết trước ngày hết hiệu lực của chính nó.

Ba luật cùng rời bến trong một kỳ họp

Kỳ họp này nặng hơn mọi kỳ từ đầu nhiệm kỳ. Quốc hội dự kiến xem xét 47 dự án luật và nghị quyết, trong đó 43 dự án xem xét thông qua và 4 dự án luật cho ý kiến.³ Phần liên quan trực tiếp đến nghề thu xếp tài chính dự án là ba luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản được đưa ra cùng lúc, và chính cái cùng lúc đó mới là điểm đáng chú ý. Sửa một luật thì hợp đồng chỉ phải rà một tầng. Sửa ba luật nằm kề nhau trong cùng một chuỗi pháp lý dự án thì phải rà cả chuỗi: tư cách chủ đầu tư, điều kiện đưa sản phẩm vào kinh doanh, nghĩa vụ tài chính về đất, và cả những giả định nằm sâu trong mô hình dòng tiền.

Ba hồ sơ này đã qua Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại phiên họp thứ bảy đầu tháng 10, một phiên được bố trí sớm hơn thường lệ vì kỳ họp chỉ còn hai tuần.⁴ Hồ sơ Luật Đất đai do Bộ Nông nghiệp và Môi trường chủ trì, đề xuất sửa theo hai nhóm lớn: một nhóm luật hóa các cơ chế đã chạy ở tầng nghị quyết và nghị định, một nhóm xử lý phân cấp, phân quyền theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Danh mục đầu việc được nêu trùng gần hết những dòng nhạy cảm nhất của một mô hình tài chính dự án, từ thu hồi đất và bồi thường đến giá đất, bảng giá đất, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.⁵

Chín mươi chín ngày

Dự thảo số 01 ngày 20/7/2026 gồm 13 chương, 105 điều, và tại Điều 98 ấn định ngày có hiệu lực là 01/3/2027, đồng thời cho Luật Đất đai số 31/2024/QH15 hết hiệu lực từ thời điểm đó, trừ các quy định chuyển tiếp.⁶ Bản trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội ngày 01/10/2026 đã khác nhiều về bố cục, còn 9 chương nhưng 115 điều, và Chính phủ báo cáo mục tiêu bảo đảm ban hành luật trước ngày 01/3/2027 để tránh khoảng trống pháp lý.⁷ Hai bản khác nhau về số điều, nhưng cùng neo vào một mốc thời gian.

Lấy ngày bế mạc dự kiến 21/11/2026 làm mốc biểu quyết và 01/3/2027 làm mốc hiệu lực thì giữa hai mốc có đúng chín mươi chín ngày trọn vẹn. Tính từ hôm nay, ngày 20/10/2026, đến ngày luật mới dự kiến có hiệu lực còn 132 ngày, và đó là toàn bộ dư địa để ký, giải ngân và hoàn tất những việc cần làm dưới luật cũ.⁸

Phải nói ngay cho đúng mức độ chắc chắn: mốc 01/3/2027 là mốc của bản dự thảo giữa tháng 7 và của mục tiêu Chính phủ báo cáo đầu tháng 10, đều dẫn qua nguồn thứ cấp, còn bản trình Quốc hội tại kỳ họp thì tôi chưa đối chiếu được toàn văn. Con số chín mươi chín ngày vì thế là kịch bản trung tâm cần kiểm lại, không phải dữ kiện đã chốt. Nhưng hướng của nó thì khó đổi: khoảng trống giữa ngày thông qua và ngày có hiệu lực sẽ tồn tại, và nó rơi đúng vào mùa chốt hợp đồng cuối năm.

Một thay đổi được báo trước thì không còn là rủi ro bất ngờ

Đây là chỗ nhiều hồ sơ sẽ vỡ, và vỡ theo cách rất khó biện hộ. Điều khoản thay đổi pháp luật trong phần lớn mẫu hợp đồng dự án được viết cho tình huống luật thay đổi ngoài dự liệu của các bên: khi đó bên bị ảnh hưởng được quyền đàm phán lại, điều chỉnh giá, giãn tiến độ, có mẫu còn cho quyền chấm dứt. Toàn bộ cấu trúc đó dựa trên tính không lường trước được. Từ ngày 17/10/2026, việc ba luật này đang được sửa và sẽ được xem xét thông qua trong kỳ họp là thông tin công khai trên báo chí chính thống. Một bên ký vào tháng 11 rồi tháng 3 năm sau quay lại nói mình không lường được luật đổi sẽ rất khó thuyết phục hội đồng xét xử hay hội đồng trọng tài.

Hệ quả thực chiến là điều khoản thay đổi pháp luật phải chuyển từ thể bị động sang thể chủ động. Phần nền của cách đọc này tôi đã trình bày trong bài ngày 21/9,⁹ nay thời điểm đã khác nên liều lượng cũng phải khác: tháng 9 còn là dự liệu, tháng 10 đã là sự kiện.

Ba chỗ phải sửa trong hồ sơ đang đàm phán

1. Tuyên bố và bảo đảm về tình trạng pháp lý của thửa đất phải được gắn ngày. Một tuyên bố rằng thửa đất đủ điều kiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo pháp luật hiện hành là tuyên bố có hạn dùng, và hạn đó là ngày luật mới có hiệu lực. Cách xử lý là ghi rõ tuyên bố được đưa ra theo pháp luật có hiệu lực tại ngày ký, kèm nghĩa vụ làm lại tuyên bố tại ngày giải ngân hoặc ngày hoàn tất nếu hai ngày đó rơi sau mốc hiệu lực của luật mới.
2. Điều kiện tiên quyết phải chạm được vào điều khoản chuyển tiếp. Dự thảo cho luật cũ hết hiệu lực trừ các quy định chuyển tiếp. Theo tường thuật phiên thẩm tra ngày 03/10, bản trình vừa giữ quy định chuyển tiếp của Luật năm 2024, vừa giữ một phần nghị quyết của Quốc hội, đồng thời giao Chính phủ quy định chuyển tiếp, và chính các đại biểu thẩm tra đã đề nghị rà lại toàn bộ phần này.¹⁰ Toàn văn thì tôi chưa đọc được. Hồ sơ đã nộp trước ngày luật mới có hiệu lực sẽ được xử lý theo luật nào, thủ tục đang chạy giữa đường có phải làm lại hay không, đó là câu hỏi quyết định tiến độ của cả dự án. Khi chưa có câu trả lời, chỗ này phải là điều kiện tiên quyết kèm cơ chế xử lý khi không đạt, không được để thành giả định ngầm.
3. Mô hình tài chính không được chốt một con số cho nghĩa vụ tài chính về đất. Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất đều nằm trong danh mục đề xuất sửa; bản trình còn chuyển sang áp dụng bảng giá đất với hệ số và tỷ lệ khi tính giá đất, và phía doanh nghiệp tại phiên thẩm tra đã đề nghị khoản 1 Điều 113 chỉ giữ một phương pháp định giá là phương pháp thặng dư.¹⁰ Khi một dòng chi phí vừa lớn vừa đang được sửa, việc chạy một phương án duy nhất rồi mang đi thương lượng là tự nhận rủi ro mà không được trả giá cho nó. Nên chạy hai nhánh, nhánh luật hiện hành và nhánh luật mới theo biên độ xấu nhất có thể lượng hóa, rồi gắn vào hợp đồng một cơ chế điều chỉnh giá hoặc chia sẻ phần chênh lệch vượt ngưỡng. Ngưỡng bao nhiêu thì thương lượng, nhưng phải có ngưỡng.

Không định giá được điều chưa đọc được

Trong tuần qua báo chí có nhắc đến một số đề xuất cụ thể về nguyên tắc định giá đất và về công chứng giao dịch đất đai trong các bản dự thảo mới nhất. Tôi không đưa những nội dung đó vào bài vì chưa kiểm chứng được bằng toàn văn, và một đề xuất đọc qua tiêu đề thì không đủ để dựng điều khoản hợp đồng. Kỷ luật ở đây rất đơn giản: không định giá điều mình chưa đọc được. Thay vì dự báo nội dung luật mới, hãy mua một quyền chọn trong hợp đồng: đặt điều kiện, chốt cơ chế, định sẵn ai trả tiền cho tình huống nào, rồi để con số hiện ra khi luật được công bố.

Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn nói tại phiên khai mạc rằng không vì sức ép tiến độ mà xem nhẹ chất lượng, nhưng cũng không lấy sự thận trọng làm lý do trì hoãn.¹¹ Câu đó dành cho lập pháp, nhưng đem sang phía doanh nghiệp vẫn đúng. Dừng ký để chờ luật mới là trả giá bằng cơ hội, và cái giá đó thường lớn hơn rủi ro pháp lý mà việc chờ tránh được. Ký mà không mở cơ chế cho chín mươi chín ngày sắp tới là trả giá bằng tranh chấp. Cửa hẹp nằm ở giữa, và nó đủ rộng cho người đọc kỹ điều khoản.