Khi danh mục hợp đồng phải công chứng chuyển từ luật sang nghị định: rủi ro vô hiệu dịch chuyển trong vòng đời dự án và ba chỗ phải sửa

Nếu trên bàn anh chị đang có một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, một hợp đồng thế chấp hay một thỏa thuận góp vốn bằng quyền sử dụng đất phục vụ dự án, việc đáng làm trong vài tuần tới không phải là ngồi đợi Luật Đất đai (sửa đổi) được bấm nút. Việc đáng làm là viết vào hợp đồng cam kết rằng các bên sẽ cùng nhau hoàn tất lại hình thức nếu danh mục giao dịch buộc công chứng thay đổi, rồi gắn cam kết đó vào điều kiện giải ngân. Lý do nằm ở một dòng trong bản dự thảo đang trình Quốc hội: danh mục ấy không còn do luật quy định nữa.¹

Một dòng thay cho một danh mục

Luật hiện hành chọn cách liệt kê thẳng. Điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 buộc công chứng hoặc chứng thực đối với hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.² Điểm b cùng khoản mở một ngoại lệ đáng giá cho giới làm dự án: hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn mà một bên hoặc các bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản chỉ công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên. Người dựng hồ sơ đọc hai điểm đó là biết giao dịch của mình nằm bên nào của đường biên, và biết chắc đường biên chỉ dịch được khi Quốc hội sửa luật.

Bản dự thảo trình Quốc hội thay cả cấu trúc ấy bằng một dòng tại khoản 4 Điều 21: Chính phủ quy định loại hợp đồng thực hiện quyền của người sử dụng đất phải công chứng, chứng thực, phù hợp với lộ trình chuyển đổi số và kết nối liên thông dữ liệu về quản lý đất đai.³ Đường biên vẫn còn, nhưng nó rời khỏi văn bản mà Quốc hội biểu quyết, và lần đầu tiên được gắn với một lộ trình kỹ thuật thay vì một danh sách.

Nội dung	Luật Đất đai năm 2024 (đang có hiệu lực)	Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)
Nơi đặt danh mục giao dịch phải công chứng, chứng thực	Ngay trong luật, điểm a khoản 3 Điều 27	Giao Chính phủ quy định, khoản 4 Điều 21
Giao dịch bắt buộc	Chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất	Chưa có, chờ nghị định
Ngoại lệ cho tổ chức kinh doanh bất động sản	Có, điểm b khoản 3 Điều 27: công chứng theo yêu cầu của các bên	Chưa rõ, tùy nghị định
Cấp có quyền dịch đường biên	Quốc hội, bằng việc sửa luật	Chính phủ, bằng nghị định, theo lộ trình chuyển đổi số
Nghị định hướng dẫn trong hồ sơ trình	Không cần	Hai dự thảo nghị định, chưa có điều khoản nào về công chứng, chứng thực

Chính phủ chốt phương án trước khi hội trường bàn

Trình tự tuần cuối tháng 10 đáng để ý. Chính phủ trình phương án giao Chính phủ quy định tại Tờ trình số 943/TTr-CP ngày 19/10/2026. Ngày 28/10, đúng một ngày trước phiên thảo luận hội trường, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 345/NQ-CP, hiệu lực từ ngày ký, tiếp tục thống nhất nguyên văn phương án đã trình.⁴ Cùng nghị quyết đó, Chính phủ giao Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường báo cáo Quốc hội phương án tiếp tục thực hiện Nghị quyết số 171/2024/QH15 về thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, chưa luật hóa ngay vào Luật Đất đai.

Sáng 29/10, hội trường không đồng ý dễ dàng.⁵ Đại biểu Đỗ Thị Việt Hà (Bắc Ninh) cho rằng giải trình của cơ quan soạn thảo chưa đủ cơ sở lý luận và thực tiễn, rằng giao Chính phủ quy định sẽ không phù hợp với Bộ luật Dân sự và không thống nhất với Luật Công chứng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, rồi đề nghị quy định ngay trong luật các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải công chứng, đúng như luật hiện hành đang làm. Đại biểu Nguyễn Thị Hồng Hạnh (Thành phố Hồ Chí Minh), Giám đốc Sở Tư pháp, đưa ra những con số: 67% ý kiến trên VNeID thuộc nhóm nội dung này đề nghị bắt buộc công chứng, 37 trên 39 ý kiến tại thảo luận tổ đồng tình quy định ngay trong luật, và một dữ kiện khiến người làm nghề phải dừng lại: rà hai dự thảo nghị định trong hồ sơ trình, bà chưa thấy điều khoản nào quy định cụ thể các giao dịch phải công chứng, chứng thực. Đại biểu Phan Thị Mỹ Dung (Tây Ninh) cùng quan điểm.

Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng giải trình cuối phiên bằng ba lập luận: phương án giao Chính phủ đúng tinh thần Nghị quyết số 66-NQ/TW của Bộ Chính trị, tạo chủ động, linh hoạt, giảm thủ tục tuân thủ cho người dân và phù hợp lộ trình chuyển đổi số; chỉ 3 trong 36 ý kiến tại hội trường nói về công chứng, và 3.190 trên 360.144 ý kiến trên VNeID đề nghị quy định trong luật, tức 0,8%; và Luật Công chứng đã nói rõ trường hợp phải công chứng và trường hợp công chứng tự nguyện.⁶ Lập luận thứ ba là chỗ đáng đọc kỹ nhất, vì nó dẫn thẳng tới mâu thuẫn mà phần dưới sẽ bàn.

Mốc	Văn bản hoặc sự kiện	Nội dung liên quan đến công chứng
19/10/2026	Tờ trình số 943/TTr-CP của Chính phủ	Đề xuất giao Chính phủ quy định loại hợp đồng phải công chứng, chứng thực
27/10/2026	Báo cáo tiếp thu, giải trình số 12386/BC-BNNMT của Bộ Nông nghiệp và Môi trường	Căn cứ để Chính phủ biểu quyết giữ phương án
28/10/2026	Nghị quyết số 345/NQ-CP của Chính phủ	Giữ nguyên phương án đã trình; báo cáo Quốc hội tiếp tục thực hiện Nghị quyết 171/2024/QH15
29/10/2026	Thảo luận hội trường, Kỳ họp thứ hai, Quốc hội khóa XVI	Ba đại biểu đề nghị đưa danh mục trở lại luật; Bộ trưởng bảo vệ phương án giao Chính phủ
21/11/2026, dự kiến	Biểu quyết thông qua theo chương trình kỳ họp	Chốt khoản 4 Điều 21 giữ hay bỏ

Hình thức hợp đồng là rủi ro vô hiệu, không phải thủ tục hành chính

Chỗ này là nơi người thu xếp vốn nhìn khác người làm thủ tục. Một hợp đồng thiếu công chứng khi pháp luật buộc công chứng không phải là hồ sơ nộp chậm, mà là hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu. Điều 129 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 mở đầu bằng nguyên tắc giao dịch vi phạm điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, rồi mới dành ngoại lệ cho trường hợp một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ, khi đó Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực theo yêu cầu.⁷

Đọc ngoại lệ ấy bằng mắt người cho vay thì nó gần như không giúp gì. Hai phần ba nghĩa vụ là ngưỡng chỉ đạt được sau khi tiền đã ra khỏi tài khoản, trong khi điều kiện tiên quyết giải ngân phải thỏa mãn trước đó. Cứu cánh của Điều 129 nằm ở phía bên kia cây cầu, còn quyết định cho vay nằm ở phía bên này. Vì vậy với mỗi khoản vay dự án, tính hợp pháp về hình thức của chuỗi hợp đồng đất đai luôn là một dòng trong ý kiến pháp lý, và không bên cho vay nào thoải mái ký một ý kiến pháp lý mà đường biên của nó do một văn bản dưới luật quyết định trong khi chưa ai đọc được bản thảo của văn bản đó.

Ba tầng văn bản, một chữ "luật"

Bộ trưởng nói đúng rằng Luật Công chứng đã nói rõ trường hợp phải công chứng, nhưng chính chỗ nói rõ ấy làm phương án giao Chính phủ khó đứng. Luật Công chứng số 46/2024/QH15 định nghĩa giao dịch phải công chứng là giao dịch được luật quy định hoặc luật giao Chính phủ quy định phải công chứng. Luật sửa đổi số 04/2026/QH16, được Quốc hội thông qua ngày 23/4/2026 và có hiệu lực từ ngày 01/01/2027, viết lại Điều 3 và bỏ hẳn vế "luật giao Chính phủ quy định": từ đầu năm sau, giao dịch phải công chứng là giao dịch được luật quy định phải công chứng, trong đó có mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn, thế chấp bất động sản giữa cá nhân với cá nhân hoặc giữa cá nhân với tổ chức không kinh doanh bất động sản, kèm một điều khoản nhường: giao dịch nào mà luật chuyên ngành không quy định phải công chứng thì theo luật chuyên ngành.⁸ Cũng vì bỏ vế này mà sáu loại giao dịch đang bắt buộc công chứng theo nghị định thôi bắt buộc, trong đó hai loại đụng thẳng vào hồ sơ dự án là hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản và văn bản thỏa thuận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các đồng sở hữu.

Đặt ba văn bản cạnh nhau sẽ thấy vấn đề. Bộ luật Dân sự chỉ coi hình thức là điều kiện có hiệu lực khi luật có quy định, và chỉ buộc tuân thủ công chứng khi luật quy định như vậy. Luật Công chứng từ 01/01/2027 chỉ nhận giao dịch phải công chứng do luật quy định. Dự thảo Luật Đất đai lại đưa danh mục xuống nghị định. Nghị định đó, khi ra đời, sẽ ở vào thế lạ: nó buộc công chứng, nhưng hai luật nền lại chỉ nói tới "luật". Người soạn hợp đồng sẽ gặp hai cách đọc trái ngược nhau. Cách thứ nhất, nghị định ban hành theo ủy quyền của luật thì yêu cầu của nó là yêu cầu của luật, hợp đồng thiếu công chứng vô hiệu. Cách thứ hai, Bộ luật Dân sự cố ý dùng chữ "luật" chứ không dùng "pháp luật", nên thiếu công chứng theo nghị định không đủ làm vô hiệu hợp đồng. Không ai cho vay dựa trên việc đoán Tòa sẽ chọn cách nào.

Đây chính là điều đại biểu Đỗ Thị Việt Hà gọi là không phù hợp với Bộ luật Dân sự và không thống nhất với Luật Công chứng. Với người thu xếp vốn, nó có một hệ quả thực dụng: chừng nào danh mục còn nằm ở nghị định, ý kiến pháp lý cho khoản vay dự án phải có thêm một đoạn về tính hiệu lực của chính yêu cầu công chứng, chứ không chỉ về việc hợp đồng đã công chứng hay chưa.

Một mốc đã rõ, một mốc còn để trống

Còn một chi tiết thời gian ít được nhắc. Luật Công chứng sửa đổi chạy từ ngày 01/01/2027. Luật Đất đai (sửa đổi) thì bản trình Quốc hội ngày 22/10 còn để trống ngày có hiệu lực trong năm 2027; mốc 01/3/2027 hay được nhắc chỉ là hạn ban hành luật mà Chính phủ tự đặt, vì các nghị định, nghị quyết phân cấp và tháo gỡ vướng mắc về đất đai chỉ còn hiệu lực đến hết ngày 28/02/2027.⁹ Tại hội trường ngày 29/10, Bộ trưởng còn cho biết bảng giá đất và hệ số điều chỉnh theo luật mới áp dụng từ ngày 01/01/2028, một dấu hiệu nữa rằng ngày hiệu lực của luật có thể rơi sâu hơn vào năm 2027.

Vậy là có hai quãng. Quãng thứ nhất, từ 01/01/2027 đến ngày Luật Đất đai mới có hiệu lực, Luật Công chứng mới đã chạy còn Điều 27 cũ vẫn chi phối; hai văn bản khớp nhau vì Điều 3 mới nhường cho luật chuyên ngành, và luật chuyên ngành lúc đó vẫn liệt kê. Quãng thứ hai, sau ngày luật mới có hiệu lực, luật đã giao việc cho Chính phủ trong khi nghị định hướng dẫn, theo đúng hồ sơ mà đại biểu đã đọc, chưa có dòng nào về công chứng. Không nên cho rằng khoảng trống đó sẽ còn nguyên đến ngày ấy, vì Chính phủ còn nhiều tháng để bổ sung. Nhưng một hợp đồng ký trong tháng 11 năm nay mà thời điểm hoàn tất thủ tục chuyển quyền rơi vào năm 2027 thì đang đi qua cả hai quãng, và người soạn phải biết mình đang đi qua đó.

Ba chỗ phải sửa trong hồ sơ đang đàm phán

1. Điều khoản về hình thức. Đừng viết bằng cách dẫn chiếu tĩnh tới điểm a khoản 3 Điều 27. Hãy viết theo nghĩa vụ kết quả: các bên cam kết thực hiện mọi thủ tục về hình thức mà pháp luật yêu cầu tại thời điểm xác lập và tại thời điểm hoàn tất chuyển quyền; chi phí thuộc bên nào nói rõ; nếu quy định thay đổi thì bên nào có trách nhiệm triệu tập các bên ký lại, trong bao nhiêu ngày.
2. Công chứng tự nguyện. Với dự án có bước chuyển nhượng hợp đồng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất giữa các đồng sở hữu, ghi ngay rằng các bên vẫn công chứng dù pháp luật thôi bắt buộc từ 01/01/2027. Bỏ bắt buộc công chứng là bỏ một lớp bảo vệ về chứng cứ và về năng lực chủ thể, không phải một món quà. Phí công chứng là con số nhỏ nhất trong mọi con số của một hồ sơ dự án, còn một phiên tòa về hình thức hợp đồng thì không.
3. Điều khoản thay đổi pháp luật. Mở rộng phạm vi kích hoạt xuống tầng văn bản dưới luật. Phần lớn mẫu đang dùng chỉ kích hoạt khi có thay đổi ở tầm luật, nghị quyết Quốc hội hoặc chính sách thuế. Khi chính luật tự nguyện chuyển một nội dung sang nghị định, một điều khoản chỉ nhìn tới luật sẽ im lặng đúng lúc cần nói.

Kỷ luật với một văn bản chưa bấm nút

Tất cả những gì nêu ở trên về Luật Đất đai (sửa đổi) đều là dự thảo. Khoản 4 Điều 21 có thể biến mất khỏi bản tiếp thu, chỉnh lý; ba đại biểu lên tiếng tại hội trường, 37 trên 39 ý kiến tại tổ và chính mâu thuẫn với Luật Công chứng mới là những lực kéo danh mục trở lại mặt luật, còn Nghị quyết 345/NQ-CP và lập luận chuyển đổi số là lực giữ.¹⁰ Việc của người làm hồ sơ không phải đoán kết quả bỏ phiếu, mà là viết hợp đồng sao cho cả hai kết quả đều không buộc phải mở lại hồ sơ. Chi phí của việc đó, tính theo giờ soạn thảo, nhỏ hơn chi phí một lần ký lại hợp đồng sau khi tiền đã giải ngân.

Bài này nối tiếp hai bài trước trên trang về cùng dự thảo: điều khoản chuyển tiếp và mô hình hai nhánh trong bài ngày 20/10, tiền sử dụng đất và bảng giá đất trong bài ngày 26/10.¹¹ Ba bài, ba lớp của cùng một kỷ luật: một thay đổi đã được trình công khai không còn là rủi ro bất ngờ, và hợp đồng dự án có đủ công cụ để xử lý nó trước ngày bấm nút.