Khi tiền sử dụng đất thôi là con số phải chờ: dự thảo Luật Đất đai bỏ giá đất cụ thể và việc phải làm với mô hình tài chính dự án

Khoản chi phí lớn nhất và khó dự báo nhất trong mọi mô hình tài chính dự án có sử dụng đất sắp đổi cách hình thành. Bản dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mà Chính phủ trình Quốc hội sáng ngày 22/10/2026¹ bỏ hẳn chế định giá đất cụ thể cùng với tổ chức tư vấn xác định giá đất, đưa toàn bộ việc định giá về một đường duy nhất là bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh, rồi nhân tiếp một tỷ lệ thu mà mức cụ thể chưa ai công bố. Việc phải làm từ nay đến ngày biểu quyết không phải là bình luận chính sách, mà là chạy lại mô hình theo hai nhánh và viết lại những điều khoản trong hồ sơ đang đàm phán có gắn với thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính về đất.

Cái đã thay đổi trong bản trình ngày 22/10

Dự thảo rút xuống còn 13 chương và 112 điều, ít hơn luật hiện hành 148 điều.² Riêng phần giá đất, thay đổi không nằm ở mức tiền mà nằm ở chủ thể và phương pháp. Luật Đất đai năm 2024³ cho phép xác định giá đất cụ thể cho từng thửa, từng dự án, qua tư vấn định giá và hội đồng thẩm định. Dự thảo cắt cả hai.⁴ Nhà nước định giá đất bằng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định cả hai công cụ theo chu kỳ ba năm một lần thay vì hằng năm, và được điều chỉnh sớm hơn khi hạ tầng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, địa giới hành chính hoặc tên đường thay đổi.⁵

Đi kèm là một lớp tham số mới: tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất, tỷ lệ tính tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường và cách xác định chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng.⁶ Mức của các tỷ lệ ấy chưa được công bố, và cấp có quyền quyết định từng tỷ lệ cũng chưa đọc được thống nhất qua các nguồn: tỷ lệ bồi thường được tường thuật là do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo từng loại đất, trong khi cơ quan thẩm tra đề nghị Chính phủ chịu trách nhiệm hướng dẫn việc xây dựng các tỷ lệ này ở từng địa phương. Đó là khoảng trống lớn nhất của bản dự thảo đối với người làm tài chính dự án, và cũng là lý do không nên vội kết luận chi phí đất sẽ rẻ đi hay đắt lên.

Đổi một biến không đoán được lấy một biến nhảy bậc

Dưới cơ chế hiện hành, rủi ro tiền sử dụng đất là rủi ro quy trình. Chủ đầu tư biết công thức nhưng không biết khi nào có kết quả, vì kết quả phụ thuộc chứng thư thẩm định, phiên họp hội đồng và việc chọn phương pháp. Nhiều dự án nằm chờ xác định nghĩa vụ tài chính hàng năm trời, và cái giá của việc chờ không nằm ở số tiền phải nộp mà ở lãi vay trong thời gian dự án đứng yên.

Cơ chế dự thảo đảo chiều rủi ro đó. Khi giá đất chạy theo bảng giá và hệ số, một người thu xếp vốn có thể tính trước nghĩa vụ tài chính ngay khi biết vị trí thửa đất, điều mà hôm nay gần như không làm được. Đổi lại, biến số mới không trôi dần theo thị trường mà nhảy bậc theo quyết định hành chính của một cấp chính quyền. Bảng giá ba năm mới điều chỉnh một lần nghĩa là giữa hai kỳ, giá đất pháp lý và giá đất thị trường có thể lệch xa, rồi dồn toàn bộ mức lệch vào một lần điều chỉnh. Cơ quan thẩm tra đã nhìn thấy chỗ này khi đề nghị Chính phủ chịu trách nhiệm hướng dẫn việc xây dựng bảng giá tại từng địa phương và yêu cầu bảng giá phải "có tăng, có giảm" theo điều kiện thực tế.⁷

Cùng một công thức ấy chạy sang phía chi phí giải phóng mặt bằng. Khi giá đất cụ thể không còn, tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi cũng trở thành tích của bảng giá đất với tỷ lệ bồi thường,⁶ nên dòng chi phí bồi thường trong mô hình cũng chuyển từ biến thương lượng theo từng hồ sơ sang biến hành chính. Với một dự án có vòng đời bảy đến mười năm, điều đó có nghĩa là mô hình phải chịu được ít nhất hai lần điều chỉnh bảng giá, và độ nhạy của dự án không còn đo theo đơn giá đất nữa mà đo theo hệ số và theo tỷ lệ thu.

Ba chỗ phải sửa trong hồ sơ đang đàm phán

1. Thời điểm. Mọi cam kết, tuyên bố và bảo đảm liên quan đến nghĩa vụ tài chính về đất phải gắn với một ngày xác định, không để treo ở dạng "theo quy định pháp luật tại thời điểm thực hiện". Hợp đồng ký trong quý IV năm nay mà nghĩa vụ tài chính xác định sau ngày luật mới có hiệu lực là hai chế độ pháp lý khác nhau nằm trong cùng một giao dịch.
2. Mô hình. Chạy hai nhánh, một nhánh theo khung hiện hành, một nhánh theo khung dự thảo với dải giả định cho tỷ lệ thu chưa biết, rồi so hai nhánh ở ba chỉ tiêu mà bên cho vay nhìn trước tiên là tổng mức đầu tư, điểm hòa vốn dòng tiền và hệ số trả nợ năm xấu nhất. Nhánh nào cũng phải ghi rõ giả định nào là số đã có, giả định nào là dải tự đặt. Một mô hình trình ngân hàng mà trộn hai loại giả định ấy vào nhau sẽ bị trả lại ở vòng thẩm định đầu tiên.
3. Phân bổ chênh lệch. Nếu nghĩa vụ tài chính được chốt sau ngày ký, phần chênh so với số đưa vào giá giao dịch thuộc về ai. Câu này trước đây thường được bỏ qua vì chênh lệch khó lường cả về chiều lẫn về độ lớn. Từ ngày biết trước rằng cơ chế sẽ đổi, bỏ qua nó không còn là sơ suất kỹ thuật mà là chấp nhận rủi ro một cách im lặng.

Đồng hồ sáu mươi tháng gắn vào quỹ đất tồn

Phần ít được chú ý hơn của dự thảo lại chạm trực tiếp vào tài sản bảo đảm. Đất dự án không được đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng sẽ bị thu một khoản tiền lũy tiến theo thời gian vi phạm, và quá 60 tháng thì Nhà nước thu hồi; tiến độ sử dụng đất ở các dự án trước đó còn trở thành căn cứ khi xét giao đất, cho thuê đất cho dự án sau.⁸ Với những danh mục đang treo quỹ đất như một tài sản chờ thời, quy định này biến tài sản thành nghĩa vụ có đồng hồ đếm ngược, và biến một hồ sơ vi phạm cũ thành điều kiện bất lợi cho hồ sơ mới. Bên cho vay nhận thế chấp quyền sử dụng đất của dự án chưa triển khai nên rà lại ngay thời điểm bàn giao đất trên thực địa của từng tài sản bảo đảm, vì đó là mốc mà đồng hồ bắt đầu chạy.

Kỷ luật với một văn bản chưa biểu quyết

Những gì viết ở trên đều là dự thảo. Quốc hội thảo luận tại hội trường ngày 29/10 và dự kiến biểu quyết ngày 21/11.⁹ Ngày có hiệu lực thì bản trình còn để trống trong năm 2027. Mốc 01/3/2027 mà bài ngày 20/10 trên trang này lấy làm kịch bản trung tâm¹⁰ nay hiện ra đúng bản chất của nó: đó là hạn Chính phủ tự đặt trong tờ trình, vì các cơ chế phân cấp và tháo gỡ vướng mắc về đất đai đang chạy theo nghị định, nghị quyết của Chính phủ chỉ có hiệu lực đến hết ngày 28/02/2027, nên luật cần được ban hành trước ngày 01/3/2027 để không tạo khoảng trống pháp lý. Cơ quan thẩm tra đề nghị Chính phủ báo cáo rõ thời điểm có hiệu lực, làm rõ tính khả thi và bảo đảm đồng bộ với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.¹¹ Luật Đất đai lại không đi một mình, mà nằm trong gói ba luật sửa cùng kỳ,¹² nên nội dung chốt ở luật này còn phải khớp với hai luật kia trước khi bấm nút.

Kỷ luật ở đây có hai vế và phải giữ cả hai. Không định giá điều chưa đọc được, nghĩa là không đưa mức tỷ lệ thu tiền sử dụng đất chưa công bố vào mô hình như một con số chắc chắn, và không viết bất kỳ ngày hiệu lực nào vào hợp đồng như một mốc cam kết khi dự thảo còn để trống. Nhưng cũng không được hành xử như thể chưa có gì xảy ra. Một thay đổi đã được trình công khai, có lịch biểu quyết và có hạn ban hành mà Chính phủ tự nêu thì không còn là rủi ro bất ngờ. Nó là một sự kiện đã biết, chỉ chưa biết chính xác hình hài cuối cùng, và hợp đồng dự án có đủ công cụ để xử lý loại sự kiện đó: điều kiện tiên quyết gắn mốc, cơ chế điều chỉnh giá khi nghĩa vụ tài chính thay đổi, và quyền xem xét lại trong một cửa sổ thời gian xác định. Bên nào dựng sẵn ba công cụ ấy trước ngày 21/11 sẽ đàm phán ở thế chủ động; bên nào chờ luật thông qua rồi mới mở lại hồ sơ sẽ đàm phán lại từ đầu, ở thế của người xin sửa hợp đồng.